Diğer Kazanç ve İratlar

Gayrimenkullerde İktisap Tarihi Nedir?

İktisap, yıllık gelir vergisi (değer artışı kazancı) beyannamesinin verilmesi açısından dikkate alınan, gayrimenkul veya hakkın elde edilmesi durumudur. Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanununa göre tapuya tescille olmaktadır. Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı bazı özel hallerde, iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekir.

Gayrimenkulü fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alanların, söz konusu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını, tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle tevsik etmeleri halinde değer artışı kazancının tespiti yönünden fiilen kullanıma başladıkları tarih iktisap tarihi olarak kabul edilecektir.

Gayrimenkulün ihale veya icra yoluyla alındığı durumlarda da fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alındığının yukarıda sözü edilen belgelerle tevsik edilmesi şartıyla, tapu tescil işlemi olmasa dahi fiilen kullanıma bırakıldığı tarihin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekir.

Satışı Yapılan Gayrimenkulün İktisap Tarihi Nasıl Belirlenir?

Kat karşılığı müteahhide veya kooperatiflere verilmiş arsa karşılığında alınan gayrimenkuller de dahil, iktisap edilen gayrimenkulün elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınır.
Gayrimenkul tapuya tescil ettirilmeden önce fiilen kullanılmaya başlandıysa iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanılmaya başlanılan tarihi esas alınır.
Gayrimenkul tapuda kat irtifakı şeklinde kayıtlı iken kat mülkiyetine dönüştürülse bile iktisap tarihi olarak kat irtifak tarihi kabul edilir.

Gayrimenkulde cins değişikliği yapılırsa değişikliğin tapuda tescil edildiği tarih iktisap tarihi kabul edilir. Ancak ivazsız olarak elde edilen bir gayrimenkulün cins değişikliğinden sonra elden çıkarılması halinde değer artış kazancı doğmaz.
Örnek: Mükellef, kooperatif üyeliği karşılığında iktisap ettiği gayrimenkulüne, 16/6/2025 tarihinde su, elektrik ve telefon bağlanması durumunda, bu tarihten itibaren fiilen kullanmaya başlamış ve bu durumu ilgili kurumlardan aldığı belgeler ile ispatlamıştır.

Bu gayrimenkulün, mükellef adına tapu tescili, 10/9/2025 tarihinde yapılmıştır. Buna göre, değer artışı kazancının tespiti açısından beş yıllık sürenin hesabında, gayrimenkulün fiilen kullanılmaya başlandığı 16/6/2025 tarihinin iktisap tarihi olarak esas alınması gerekir.

Cins Değişikliği (Tashihi) Nedir?

Cins değişikliği (tashihi), bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla gibi iken arsa; arazi iken, bağ, bahçe gibi duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlemdir.

Arazi vasfında iktisap edilen gayrimenkulün belediyelerce parsellere ayrılması ve paylaştırma işlemine tabi tutularak satılması halinde iktisap tarihi olarak arazinin iktisap edildiği tarih değil, belediyenin parsellere ayrılması işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins değişikliği yapıldığı tarihin esas alınması gerekir.

Arsa olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina inşa edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat karşılığı verilmesi sonucu alınan gayrimenkullerin tapuya tescili, cins değişikliği sayılarak tapuya tescil tarihinin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekir.

Diğer Kazanç ve İratlardan Doğan Zararların, Diğer Gelir Unsurlarından Elde Edilen Kazançlardan Mahsubu Yapılabilir mi?

Gelirin toplanmasında gelir kaynaklarının bir kısmından hasıl olan zararlar diğer kaynakların kazanç ve iratlarına mahsup edilmektedir. Yapılan bu mahsup neticesinde kapatılmayan zarar kısmı, beş yılı geçmemek kaydıyla müteakip yılların gelirinden indirilebilmektedir.

Ancak diğer kazanç ve iratlardan doğan zararların, diğer gelir unsurlarından elde edilen kazanç ve iratlardan mahsubu mümkün değildir.

Menkul Kıymet Alım Satım İşlemlerinden Doğan Zararların Mahsubu Yapılabilir mi?

Değer artışı kazancı kapsamında ticari bir organizasyon olmaksızın aynı yıl içerisinde birden fazla menkul kıymet alım-satım işlemi yapılması ve bu işlemlerin bir kısmından zarar elde edilmesi diğer bir kısmından ise kar elde edilmesi durumunda beyan edilecek kazancın hesabında zararın kardan mahsup edilmesi mümkündür.